CENA ADAPTACIJE I RENOVIRANJA STANA PO KVADRATU

CENA ADAPTACIJE I RENOVIRANJA STANA PO KVADRATU

ISTINE I ZABLUDE

U poslednje veme, zahvaljujuci povecanju zivotnog standarda, zaposlenosti i drugih ulsova zivota i rada,se intenzivirala kupovina stanova a samim tim i potrebe za renoviranjem i adaptacijama istih.

Svakako prvo pitanje sa kojim se kupac starijeg stana susrece, pored poznate prodajne cene kvadrata stana za koju se  odlucuje je,  koiko ce kostati adaptacija tog stana i da li se  uklapam u svoj budzet ?

Odgovor je jednostavan , okrenucemo nekoliko firmi na netu i pitacemo koliko ce nas to kostati!

Ovde upravo moze da pocnu problemi sa kojima se mozemo kasnije susresti i dovesti u pitanje rentabilnost  cele investicije u nabavku stana ako ona prelazi  mogucnosti kupca, tim pre ako je ona skopcana sa kreditom za nabavku i kes kreditom za finansiranje renoviranja stana!

Svakako na trzistu postoje kvalifikovani ljudi  koji ce Vas uputiti u pravcu nacina za dobijanje odgovora na ovo pitanje ali i onih koji ce jednostavno reci da rade po ovoj ili onoj ceni po kvadratu,  bez ulazenja dublje u strukturu radova i stroskova.

Savko bi, naravno, zelo da ga renovirnje kosta sto manje i pozeli da poveruje u realnost dobijenih informacija i na taj nacin se “uklopi” u svoj budzet, pa cak da “ustedi” za novi namestaj i opremu kuhinje i stana!

Problemi mogu nastati kada, verujuci , u ranije obecanje, angazuzjete izvodjaca koji je “dao” najnizu cenu u pomenutom istrazivanju u shvatite da “ovo ili ono” nije uljuceno u pomenutu cenu njihovog kvadrata ili da je kvalitet materijala ( a cesto i radova ) ukljucenih pozicija na takvom nivou da ce stan posle renoviranja biti u losijem stanju nego pre pocetka renoviranja.

Vidjao sam vec, vise takvih stanova, gde je renoviranje odradjeno aljkavo, ne strucno, bez finalne obrade koja se ocekuje, sa maskiranjem problema tokom radova tako da su proizvedeni novi, jos veci problemi od prvobitnih.

Ovakvi izvodjaci se zadrzavaju u poslu do momenta dok se ne suoce sa dilemom, nastaviti ili otici iz posla, ako suma troskova prevazilazi granicu  ocekivanih.

Evo primera structure pozicija koje se obico ukljucuju u strukturu ocekivanih pozicija renoviranja stana:

1.Demontaza i rusenje- Obim radova na ovim poicijama zavisi pre svega od cinjenice da li ma premestanja unutrasnjih zidova pa samim tim i troksova u vezi sa tim. Demontiranje i iznosenje sanitarija iz kupatila se krece od 20 tak evra po komadu, Demntaza kade u zavisnosti od toga da li je akrlna, limena ili tucana. I krece se od 30 tak do 80 evra ako je tucana, sa rusenjem podzide kade i oslonca ispod kade.2. Zamena prozora uovom momentu se krece nabavna cena PVC prozora oko 100 €/m² plus roletne i komrnici, podprozorske daske, okapnice, obrada spalteni…u zavisnosti od povrsine otvora i velicine stana moze da varira od €650 pa navise, prelazecisumu od €2.000 za kodkvalit etnij verzija sa daljinski ovladanim roletnama i uz to balkonska vrata ao imate terasu ili vise terasa…

  1. Elektro instalacije – zamena svih provodnkaa sa novom razvodnom tablom od 20 automatskih osiguracakvalitenije proizvodnje,elektro galanterija Arling Conel , klasik, bele boje , bez dimovanja svetala i osvetljenja, se kkrece izmedju 20 do 35 € po m²stana.

I ovde je ova cena okirna jer treba dodati dmere  akozelite da dimujete svetla, ili trokove za skuplju elektro galanteriju ako zelite da bude na primer u boji drveta i sl.

4. Instalacije vodovoda i kanalizacije u kupatilu i kuhinji

Na trzisu postoje razni proizvodjaci vodovodnog materijala, armature i fitinga inaravno uvozni brendovi.Svakako domaci proizvodjaci imjau nize cene materijala s tim da su slicnog kvaliteta, Potrebno je obratiti paznju da se ne kombinuju mterijali raznih proizvodjaca a posebno nikako sa fitingom razlicitihproizvodjaca. Oo je poebno bitno kod ugradnje ventila, mi preporucujemo i ugradjujemo Aquaterm ventilei material za vodovod, dok za kanailzaciju domece cevi proizvodnje Pestan. Cena instalacija za kuhinju obicno ide od 400 do 800 evra opet zavisi od obima radova i udaljenosti prikljucaka.

U zavisnosti od slozenosti i raudjenosti instaacija cena se moze kretati od 800 evra za kupatilo do 2000, sa materijalom, ukoliko se oda jos ekstra oprema kao sto je Jacuzzi onda je to naknadni dogovor.

  1. Hidroizolacija kupatila je neophodan korak i ako se ne radi kalsicna kada onda se premazi vrse jeno ili dvokomponentnom masom ( Sika ili Isomat ) u dva soja, pod i zidovi po obimu kupatila i wc-a do visine 15 od poda. Obcino se krece od 160 do 200 evra po kupatilu sa materijalom. Ne prihavtajte sugestje da vam premazuju zidove do visine plocica , jer je to bez potreban trosak a nema nikakvu funkciju. Voda kliziz preko plocica i zadrzava se na podu i ako curi obicno curi u sastavim poda i zidova ako nije dobro uradjena. Svakako treba obratiti paznju na dobro izolovanje kanalice za tus kabinu i slivnika, gde moze da bude blesno mesto kasnikje.

 

  1. Zidarski radovi- Ova stavka se tesko unapred defnise jer zasi od obima i structure drugih radova. Obicno ukljucjuje Dersovanje zidova i izravnavanje kupatilski podova, krpljenje sliceva posle instalacija, malterisanje spaletni vrata i prozora ako se menjaju,

7Keramicarski radovi – cena zavisi od dimenzija polocica i nacina polaganja, ako su sitnije plocice potrebno je uraditi pripremu zidova malterisanjem ili dersovanjem, “ispraviti” ivice zidova , preporuka,  plocce polagati njvise do visine 210 sm( visine vrata) ne preporucujemo  polagati do samog plafona, jer se cesto dogadja da je spoj plafona i zidova kriv pa plocice postavljene do samog plafona isticu ovu nepravilonost.

Postavljanje plocica do plafona ne resave nikakav problem , u ameici se samo u tus kabini stavljaju do visine 220 cm a na ostalim zidovima samo kod lavaboa do visine 120 cm, ostali zidovi se molerski obradjuju. Ovakav pritup omogucava da povremeno promenite ton boje  krecenjih zidova i osvezite kupatilo.

Preporucujemo da fuge plocica premazujete silerom za fuge koji ce spreciti “prljanje i budjanje” spojev. Ova stavka se posebno placa jer je cena silera obicno cca 50 evra po kupatilu.

8. Parketarski radovi – mogu biti poslebno poglavnje. Naime, polaganje parketa u zgradama tokom izgradnje Beograda se nije radilo na isti nacin u svim delovima grada. Na primer, Sumice i deo Konjarnika pod je radjen od sloja peska, kao tampon i izolatora zvuka, preko kojeg su se polagale OSB ili MD ploce debljline oko 18 do 20 mm, parket se zakucavao za te ploce. Ovo je bio dobar nacin ali je problem nastajao kada se vremenom zbog pritiska namestaja ploce ispod, “ulegale” a parket dascice se razdvajale i stvarale vidljive fuge izmedju njih. Hoblovanjem i gitovanjem ovakvog parketa necete “izleciti” problem samo ce te osveziti povrsinu parketa.

Kod stariji zgrada “salonaca” radjenih do polovine sezdesetih su koriscene Avramenko tavanice preko koji se polagao sloj sljake, u koje su se utapale gredice “Jastuci” preko njih se kucale daske sa razmakom u dva sloja unakrsno. Na ove daske se kucao parket. Zamena parketa u ovakvim stanovimaa podrazumeva skidanje slojeva daske i “jastuka” i polaganje nove podkonstukcije  na koju ce se lepiti novi parket.

Problem kod ovakvih podova se najcesce pojavljuje ispred vrata izmedju soba gde je najveca frekvencija ili na delovima gde je dugo stajao tezak komad namestaja. Ne preporucujemo skidanje slojeva sljake ili pesa i izradu cementne kosuljice umesto ovih vec to raditi na nacin koji ce sacuvati dobre karateristike ovih podova a zastiti novi parket od deformacija  kroz period koriscena. Dobar i iskusan strucnjak to moze proceniti i predloziti adekvatno resenje.

Paketi radjeni u zgradama na Novom Beogradu polagani direktno na kosuljicu lpljenjem su jednostavniji za zamenu s tim da ce trebati posle skidanja parketa sanirati povrsinu kosuljice Olmo masom. Ovde paziti  na to da se kosuljca osusi dobro i da nivo vlage u podu bude ispod 2%. U suprotnom  moze doci do podizanja parketa usled vlage.

Ovde nije uputno davati cene po jedinici jer su problem obicno individualni od zgrade do zgrade i od stana do stana pa ova stavka moze da bude vrlo znacajan troskau buzdetu renoviranja stana.

9. Molersko farbarski radovi

U zavisnosti od stanja zidova i plafon u stanu  kao i predhodnog obima radova na instalacijama ce zavisiti struktura  i obm molerskih radova. Moze da pocne sa “krpljenjem” sliceva Knauf ispunom posle instalacija i bandaziranjem staklenim trakama,preko istih. Struganje starih slojeva boje i gleta ako ima dosta pukotina i oljustenih slojeva, ako je ranije stavljana “stricla” onda se mora ostrugati do “nule” osmirglati povrsine , naneti molerske podleoge u zavisnosti do postojecih zidova i plafona, i materijala koji se panira primeniti naksinje.

Gletovanje u dve ruke sa obaveznom  upotrebom reflektora kod finalnog gletovanja i smirglanja. Senke reflektora pokazuju deforacije na povrsinama ao nije izgletovano idealno. Ovo je posebo bito ako se kasnje ugradjuju “wash wall” svetiljke koje dodatno isticu  sencenje ovih neravnina.

Fnalno krecenje opet zavisi od tog da li se koristi polu disperzija, disperija , akrilne boje ili neke druge boje ili cak tehnike koje podrazumevaju posebnu pripremu.

Treba napomenuti da u okviru gletovanja na samom pocetku treba ugraditi aluminijske ivicne lajsne preko koji se ugradjuje staklena traka pre gletovanja, radi zastite ivica od mehanickoh ostecenja kasnije.

Na cenu ove pozicije utice mnogo faktora od izbora materijala do obima radova na pripremi pojedinih pozicija,

  1. Ostali radovi, kao sto su stolarski, bravarski, kamenorezacki ili drugi mogu biti sastavni deo spectra radova i troskova koje treba predvideti.
  2. Dodatni ili nakradni- nepredvidjeni radovi, se obicno krecu oko 5% i mogu dostici 10% kod starijih zgrada jer se tokom perioda mogle dogadjati razne izmene u stanovima za koje novi vlasnik ne zna ili mu nije receno pa se tokom radova moze doci do raznh “otkrica” i izmena u originalno predvidjenoj srukturi radova. U svakom slucaju ako se ova grupa radova ne pojavi , bice doro.

Posebna napomena – skrivena inflacija

Ukoliko se planira investicija a imate iskustva sa nekm pedjsnjim slicnim radovam, treba imati na umu da su cene materijala u odnosu na proslu godinu znacajno povecanje i da je porast cena metala, hemije, energije i drugih oblasti znatno doprinela poskupljenjima i kod nas i da to nije zanemarljiva razlika u odnosu na godnu ili dve unazad.

Provertie na stovaristima ili prodajnim mestima neke od materijala koje cete prienjivati u svom projektu kko bi ste bili obavesteni oaktuelnom stanju stvari u ovoj oblasti.

Preporuka : Angazujte iskusnog strunjaka koji ce pre pocetka radova da detaljno pregleda nekretninu, i sastavi pisani predmer radova, ako planirate promene veceg obima onda i idejni projekat kako bi ste sve unapred detaljno pripremili i bili spremni za adaptaciju stana ili kuce kada se odlucite. Ovakav pristup ce vam u mnogome olaksati pripremu i ustedeti puno sredstava u realizaciji projekta.

 

  • Category :
  • Type :